各有關(guān)單位：

經(jīng)市政府十七屆五十五次常務(wù)會議研究同意,，現(xiàn)將《齊齊哈爾市新建住宅品質(zhì)提升規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（試行）》印發(fā)給你們,，請認(rèn)真貫徹落實。

齊齊哈爾市自然資源局 齊齊哈爾市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

齊齊哈爾市城市管理綜合執(zhí)法局 齊齊哈爾市財政局

齊齊哈爾市市場監(jiān)督管理局

2025年3月27日

齊齊哈爾市新建住宅品質(zhì)提升規(guī)劃建設(shè)管理規(guī)定（試行）

為深入貫徹落實黨的二十屆三中全會精神,，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,，切實推動我市房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展，加力提振住房消費,，更好地滿足人民群眾多樣化,、改善性住房需求，參照先進(jìn)地市做法,，經(jīng)市政府常務(wù)會批準(zhǔn),，結(jié)合我市實際，制定本規(guī)定,。

一,、適用范圍

本規(guī)定適用于齊齊哈爾市轄縣（市）、區(qū)本級,。

規(guī)定實施后,，取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的新建住宅項目執(zhí)行本規(guī)定；實施前,，已取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的在建住宅項目,，可按本規(guī)定申請規(guī)劃設(shè)計方案修改。

二,、提升舉措

（一）支持新建住宅項目創(chuàng)新規(guī)劃設(shè)計

1.支持新建住宅建筑在二層及二層以上設(shè)置無頂蓋,、無支柱、無圍護(hù)結(jié)構(gòu),、大懸挑的室外景觀平臺,，符合以下要求的景觀平臺不計入容積率：

（1）每戶可設(shè)置1處進(jìn)深不大于3.5米的室外景觀平臺，景觀平臺,、陽臺,、露臺、設(shè)備平臺等水平投影面積之和不得大于住宅套內(nèi)建筑面積的30%,。

（2）景觀平臺四周不應(yīng)少于2個完整的開敞面（或開敞面不少于周長的40%）,，且至少有一個完整的長邊為開敞面。開敞面不得設(shè)置圍護(hù)墻體,、柱,、飄窗等,，僅可設(shè)置欄桿（欄板），便于套內(nèi)采光通風(fēng),。位于住宅建筑凹槽內(nèi)的,，不視為開敞面。相鄰套型,、單元、樓棟通過景觀平臺進(jìn)行拼接的,，拼接面不視為開敞面,。

（3）景觀平臺設(shè)置應(yīng)體現(xiàn)一定的秩序感并適當(dāng)變化，原則上按照奇偶層錯開排布,，以減少對住宅日照時數(shù)的影響,，并滿足私密性要求，無法錯開的,，重疊部分按其水平投影面積的1/2計入容積率,。

（4）設(shè)置景觀平臺的多層、高層住宅建筑間距按照建筑主體計算,，不應(yīng)小于40米,；低層住宅建筑間距按照景觀平臺邊緣計算，不應(yīng)小于20米,；并滿足國家規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn),。日照分析建模時，對內(nèi)應(yīng)考慮景觀平臺自身的遮擋影響,，對外按照景觀平臺的最外側(cè)邊緣計算,。

（5）住宅建筑退讓道路紅線、用地界限,、綠地等距離按照建筑主體計算,。消防間距控制按照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

（6）景觀平臺應(yīng)滿足建筑結(jié)構(gòu),、消防,、防風(fēng)減災(zāi)等相關(guān)規(guī)定要求，并與主體工程同步規(guī)劃,、同步建設(shè),、同步驗收。

2.允許新建6層及以下住宅建筑在首層或負(fù)一層設(shè)置1處進(jìn)深不大于6米,、用地面積不大于50平方米的室外庭院（下沉庭院）,，并應(yīng)同時滿足以下要求：

（1）小區(qū)綠地率滿足規(guī)劃條件要求，公共綠地,、健身場地,、老幼活動場地等須按照規(guī)劃要求設(shè)置,。

（2）庭院圍墻設(shè)置應(yīng)采用通透性設(shè)計手法，材質(zhì)和顏色與小區(qū)整體建筑風(fēng)格和景觀協(xié)調(diào)統(tǒng)一,，圍墻高度不大于1.5米,，并由建設(shè)單位統(tǒng)一實施建設(shè)。

（3）建設(shè)工程設(shè)計總平面應(yīng)明確標(biāo)注室外庭院的用地界線和用地面積,，設(shè)計方案應(yīng)附圍墻立面效果圖,。

（4）建設(shè)單位在進(jìn)行房屋預(yù)售時，應(yīng)告知業(yè)主不得在庭院內(nèi)進(jìn)行私搭亂建,，不得在庭院內(nèi)停放機動車輛,，須將庭院的使用權(quán)屬明確告知全體業(yè)主，相關(guān)事項應(yīng)在房屋銷售合同和物業(yè)管理合同條款中予以明確,。

3.鼓勵新建住宅小區(qū)結(jié)合景觀設(shè)計在場地內(nèi)設(shè)置供居民使用的風(fēng)雨連廊,，其中，單層有頂蓋,、兩側(cè)無圍護(hù)結(jié)構(gòu),、頂棚采用輕質(zhì)結(jié)構(gòu)、頂蓋寬度不大于3.9米的風(fēng)雨連廊不計入容積率和建筑密度,。

（二）優(yōu)化新建住宅項目規(guī)劃指標(biāo)計算規(guī)則

1.新建小區(qū)內(nèi)獨立設(shè)置的無圍護(hù)結(jié)構(gòu)的非機動車集中停放和充電場所以及非機動車,、機動車車庫出入口坡道上方的輕質(zhì)結(jié)構(gòu)頂棚，不計入容積率和建筑密度,。

2.結(jié)合我市氣候特點及陽臺實際使用需求,，住宅陽臺原則上應(yīng)進(jìn)行封閉設(shè)計。陽臺進(jìn)深不大于1.5米的部分,，按其水平投影面積的1/2計入容積率,；超過1.5米的部分，按照陽臺水平投影面積計入容積率,。

3.飄窗應(yīng)結(jié)合臥室或書房設(shè)置,，每戶設(shè)置數(shù)量不應(yīng)超過3處，飄窗洞口寬度不超過房間開間的3/4,，出挑進(jìn)深不大于0.6米,，窗臺與室內(nèi)地面的高差不小于0.45米，結(jié)構(gòu)凈高不大于2.1米的,，不計入容積率,。

4.設(shè)備平臺不得與建筑內(nèi)部及陽臺相連通，且應(yīng)對外開敞,，每戶設(shè)備平臺水平投影面積不大于4平方米,，不計入容積率，超出部分按其水平投影面積計入容積率,。

5.為住宅建筑配套建設(shè)的公共門廳,、消防連廊,、豎向井道（管道井、通風(fēng)井,、電梯井等）,、屋頂水箱間、電梯機房以及獨立設(shè)置的水泵房,、配電房,、燃?xì)庹{(diào)壓站不計入容積率。

6.為居民服務(wù)的社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施（社區(qū)服務(wù)站）,、公共衛(wèi)生間,、老年人日間照料中心或老年服務(wù)站（社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)用房）、戶外勞動者服務(wù)站,、綜合文化活動中心，無償向政府主管部門移交的配套用房,，不計入容積率,，按照相關(guān)規(guī)定辦理不動產(chǎn)權(quán)登記。

7.城市重要節(jié)點,、主次干道沿線的住宅建筑,，外立面應(yīng)進(jìn)行公建化處理。為提升建筑立面品質(zhì),，外立面采用磚石,、金屬、陶板等耐久性高品質(zhì)飾面材料進(jìn)行裝飾的,，其飾面層不計入容積率計算,。

在進(jìn)行建筑設(shè)計、竣工測量和房產(chǎn)測量時,，各功能空間應(yīng)按照國家有關(guān)標(biāo)準(zhǔn),、規(guī)范分別計算建筑面積，并在建設(shè)工程設(shè)計方案和測量報告中分別標(biāo)注各功能空間的建筑面積,，注明“不計入容積率空間”,，分別核算該住宅項目的總建筑面積、計容建筑面積和不計容建筑面積,。

（三）提高新建住宅規(guī)劃設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)

1.新建小區(qū)配建的機動車車庫停車位尺寸不應(yīng)小于2.5米×5.6米,，通車道寬度不應(yīng)小于6米。

2.鼓勵新建住宅建筑提升居住空間舒適度,，建筑層高不宜小于3米,。

3.鼓勵新建小區(qū)采用隔音外窗，通過增加隔音墊,、隔音氈等方式對樓板,、地面,、墻面等部位進(jìn)行隔音降噪處理。

（四）對新建住宅單體建筑高度施行彈性管控

允許住宅建筑在規(guī)劃設(shè)計層數(shù)不變的前提下,，適當(dāng)提高單體建筑高度,，建筑高度上浮后，不應(yīng)突破單體建筑所在地塊規(guī)劃條件限高,，并符合日照,、機場凈空、微波通道,、文物保護(hù)等相關(guān)規(guī)定要求,。

三、支持政策

（一）上述不計入容積率的功能空間,，不計入產(chǎn)權(quán)面積（無償向政府主管部門移交的配套用房除外）,，不參與共有部分面積分?jǐn)偧巴恋爻鲎尳鸷怂悖挥嬋氤鞘谢A(chǔ)設(shè)施配套費及公共服務(wù)設(shè)施配建面積基數(shù),。

（二）地下機動車庫停車位設(shè)置滿足上述要求,，房地產(chǎn)開發(fā)用地在核收地下空間土地出讓價款時，地下第一層出讓價款按同地段地上一層相對應(yīng)主用途評估地價的20%核定,。

（三）本規(guī)定實施后取得國有建設(shè)用地使用權(quán)的新建商品住宅項目,，可采取按規(guī)定比例繳納公租房配建費的形式，不再配建實體公租房,，相應(yīng)配建費用與土地出讓金共同核算,。

（四）2025年1月1日后開工建設(shè)的商品住宅項目，開發(fā)企業(yè)應(yīng)實繳項目資本金,，不再按照《關(guān)于印發(fā)<齊齊哈爾市房地產(chǎn)開發(fā)項目資本金制度實施辦法（試行）的通知>》（齊建發(fā)〔2015〕17號）文件開展項目資本金管理,。

（五）適當(dāng)放寬新建高品質(zhì)商品住宅項目辦理預(yù)售許可標(biāo)準(zhǔn)，工程建設(shè)投資達(dá)到總投資25%以上,，多層住宅建筑形象進(jìn)度封頂,、高層住宅建筑形象進(jìn)度達(dá)到2/3的建設(shè)項目，可申請辦理商品房預(yù)售許可證,。

（六）從2025年5月1日至2026年4月30日,，結(jié)合我市財政實際，對龍沙區(qū),、建華區(qū),、鐵鋒區(qū)人才購房、農(nóng)民購房兩類特定人群制定購房優(yōu)惠政策,，其他縣（市）區(qū)可按本地實際制定相應(yīng)政策,。

四、實施監(jiān)管

（一）市自然資源局負(fù)責(zé)按照規(guī)定要求對新建住宅項目建設(shè)工程設(shè)計方案和小區(qū)景觀設(shè)計方案嚴(yán)格把關(guān),，負(fù)責(zé)在建設(shè)工程規(guī)劃許可證和不動產(chǎn)權(quán)登記證明文件中備注各功能空間的規(guī)劃用途及建筑面積,。

（二）市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)組織制定《齊齊哈爾市商品房買賣合同》范本,，規(guī)范商品房買賣合同簽訂行為，負(fù)責(zé)督促建設(shè)單位將各功能空間的用途,、管理要求,、小區(qū)是否設(shè)置專有室外庭院以及業(yè)主相關(guān)權(quán)利、義務(wù)納入房屋銷售合同予以明確,。

（三）市城市管理綜合執(zhí)法局負(fù)責(zé)對項目規(guī)劃實施建設(shè)情況進(jìn)行跟蹤管理,，建設(shè)單位擅自改變各功能空間用途并由此造成超容積率、建筑間距不足等問題,，按照違法建設(shè)處理,，不再享有支持政策。負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)加強小區(qū)日常管理,，督促物業(yè)服務(wù)企業(yè)及時發(fā)現(xiàn),、勸阻業(yè)主擅自改變各功能空間使用用途、私自封閉,、違法亂搭亂建等行為,，并在第一時間向轄區(qū)政府報告。

（四）市場監(jiān)督管理部門負(fù)責(zé)對商品房銷售價格明碼標(biāo)價,、廣告發(fā)布等環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)管。

（五）轄區(qū)政府應(yīng)加大對違法建設(shè)的懲治力度,，堅決依法依規(guī)查處各功能空間在后期使用中發(fā)生的私搭亂建,、改變用途等違法建設(shè)行為。

五,、其他事項

（一）本規(guī)定自發(fā)布之日起施行,，有效期三年，具體內(nèi)容由政府職能部門負(fù)責(zé)解釋,。

（二）本規(guī)定實施前,，已經(jīng)通過規(guī)劃驗收的住宅項目不執(zhí)行本規(guī)定；規(guī)定實施后,，已竣工的其他商品房項目在辦理規(guī)劃驗收時可參照執(zhí)行,。已經(jīng)完成相關(guān)費用繳納的，不予返還,。

（三）本規(guī)定內(nèi)容與本市相關(guān)規(guī)定不一致的,，以本規(guī)定為準(zhǔn)。其他未盡事宜,，按照國家,、省、市相關(guān)規(guī)定執(zhí)行,。